圖片來源@視覺中國
四月過半，上市房企年報發(fā)布亦進入尾聲。據(jù)鈦媒體不完全統(tǒng)計，截至4月22晚，至少136家上市房企發(fā)布2019年年報，占全部應披露年報數(shù)量的62%，頭部房企年報基本披露完成。
2019年對房地產(chǎn)行業(yè)而言，是特殊的一年。正如融創(chuàng)中國在年報中所言，政府堅持“房住不炒”的政策總基調(diào)，落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調(diào)控機制，房地產(chǎn)市場在春節(jié)后迎來短暫的小陽春后逐漸變冷，隨著下半年銷售壓力的逐漸增大，房價也承受了一定的下行壓力，全年的商品房銷售規(guī)模增速僅6.5%。
進入2020年，一場突如其來的疫情又給房企帶來措手不及的巨大沖擊?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020年一季度，TOP100房企全口徑銷售業(yè)績規(guī)模同比下降近21%。為此，房企紛紛下調(diào)2020年業(yè)績目標，甚至預期今年的行業(yè)規(guī)模增速很可能錄得負增長?；诖?，他們開始強調(diào)利潤、現(xiàn)金流，并決定減少拿地和負債。
“營收增長方面，在整個行業(yè)來看，特別是在前10名來看，不是一個很理想的水平?！痹诮衲陿I(yè)內(nèi)第一場業(yè)績會上，萬科集團總裁祝九勝坦言。2019年萬科錄得營收3679億元，同比增長24%；歸母凈利潤389億元，同比增長15%。
增收不增利，很大程度上是由于毛利率及凈利率的下降。2019年，萬科房地產(chǎn)業(yè)務毛利率27.2%，同比下降2.5個百分點；凈利率10.6%，較去年下降0.7個百分點。對此，祝九勝解釋稱，下降是整個行業(yè)的趨勢，而數(shù)據(jù)顯示，他并沒有撒謊。
根據(jù)wind數(shù)據(jù)，目前發(fā)布年報的房企合計實現(xiàn)營業(yè)收入約4.8萬億元，同比增長超2成；合計實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤約6636.62億元，同比下降3.33%。根據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)，在全年偏嚴的政策調(diào)控環(huán)境下，房企平均凈利潤率由2018年的16.73%下滑至16.39%。
一個更典型的例子是，同為TOP3的恒大利潤下滑幅度更夸張。2019年凈利潤335億元，較去年下降約50，毛利潤同比減少21.3%至1329億元，毛利率大幅下降8.4個百分點至27.8%，歸母凈利潤173億元，不到去年的一半。
盈利能力的下滑，進一步證實了億翰智庫在研究報告中指出的，房地產(chǎn)行業(yè)已然從“高杠桿、高利潤”的黃金時代，進入“步履維艱”的白銀時代——銷售增速放緩、融資成本上行、利潤空間收窄、資金壓力驟增。正如綠城中國在年報中所言，面對行業(yè)的深刻調(diào)整，集中度加速提升，粗放型、高杠桿的增長方式已不可持續(xù)。
祝九勝提出：“面對這個問題，我們有三點來應對：第一是為客戶做好產(chǎn)品和服務；第二是持續(xù)提升管理水平；第三，毛利率下降是一個長期趨勢，我們更看到了其它環(huán)節(jié)還是可以有所作為的，因為毛利率下降并不等于ROE下降。按照杜邦公式，毛利率只是占了1/3的作用?！睌?shù)據(jù)顯示，2019年萬科加權平均凈資產(chǎn)收益率22.47%，同比下降0.77個百分點，連續(xù)三年在20%以上。
凈資產(chǎn)收益率的概念，在近日新浪樂居舉辦的《后疫情時代中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢》線上論壇上也曾被提及。佳兆業(yè)集團控股首席戰(zhàn)略官劉策認為：“一個很驚訝的現(xiàn)象是，2019年在利潤下行、國家金融去杠桿的背景下，上市房企整體凈資產(chǎn)收益率創(chuàng)了歷史新高。這說明整個房企已經(jīng)脫胎換骨，從原來的所謂的天賜利潤越來越依靠自身的核心能力，靠自己的周轉(zhuǎn)來提升利潤，提升凈資產(chǎn)收益?！?/p>
“融創(chuàng)目前到了這個規(guī)模，利潤成了第一位的?！比趧?chuàng)中國董事長孫宏斌也在業(yè)績會上強調(diào)，相比業(yè)績規(guī)模和排名，融創(chuàng)更希望在利潤和市值上有好的排名，管理肯定是以利潤為核心。這也進一步證實，隨著行業(yè)發(fā)展和外部環(huán)境的變化，房企的經(jīng)營策略也在不斷改變。
多家房企均持類似態(tài)度?；诖?，他們紛紛下調(diào)了今年的業(yè)績增速目標?？硕饠?shù)據(jù)顯示，目前整體來看，企業(yè)目標增長率基本在10%左右，較2019年進一步放緩，且均低于2019全年的業(yè)績同比增速。其中佳兆業(yè)、遠洋集團等提出0增長，新城控股更是直接提出負增長，將2020年的業(yè)績目標設定在2500億元，而2019年企業(yè)銷售目標為2700億元（實際完成2708億元）。
旭輝控股董事局主席林中表示，今年行業(yè)銷售同比2019年會減少7%至10%，房企增速普遍相較于2019年會降低。房地產(chǎn)行業(yè)年度開發(fā)投資、新開工面積、土地購置面積同比2019年會減少。世茂集團董事局副主席、總裁許世壇也在業(yè)績說明會上表示，預計今年全國房地產(chǎn)銷售或下降10%至15%。
不過，也有人持樂觀態(tài)度。劉策就提出，今年不一定銷售額會比去年低。“我覺得即使受到一些影響，下滑的幅度是有限的，因為很明顯近期整個市場又開始熱起來了，還是有一個報復性的恢復。”他表示。
“我們計劃（從2020年起）每年減少1500億元（有息負債），今年力爭減少2000億元，2022年實現(xiàn)公司總負債規(guī)模降到4000億元以下，負債率降到同行業(yè)中低下的水平，實現(xiàn)健康增長?！睒I(yè)績會上，“高增長、控規(guī)模、降負債”的巨大標語前，恒大總裁夏海鈞表示。
董事長許家印補充道：“這一年對恒大來說是極其重要的一年，這是2020年開始，我們下大決心，同時有決心有信心，我們也信心有能力把負債、總負債及負債率實現(xiàn)大幅下降?！?/p>
近年來規(guī)模不斷躍升的融創(chuàng)中國也有著同樣的想法?！胺€(wěn)健降負債是第一位的?！背麧櫷?，業(yè)績會上，融創(chuàng)也強調(diào)了降負債的重要性。而這背后的原因，則由萬科董事會主席郁亮一語道破：“沒想到在今天，‘活下去’變成一個特別真實的存在?！?/strong>
讓“活下去”變真實的客觀原因，則是今年年初突如其來的新冠疫情。萬科集團總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在業(yè)績會上坦言：“這場疫情整體上對公司的影響還是相當大的，體現(xiàn)在銷售、交付、現(xiàn)金流、開復工等方方面面。”
銷售方面，萬科集團2-3月份銷售額同比下降510億元，包括進駐的湖北三個城市銷售斷流；項目交付方面，一季度預計1萬戶面臨延緩交付，全年該數(shù)字將增至3.9萬戶，同時開工也較往年延遲40天左右，占全年1/9。
“這些影響最終體現(xiàn)在現(xiàn)金流上，對現(xiàn)金流的影響是非常明顯的。銷售減少導致回款減少，疫情也增加了相應防疫的成本，我們每天至少有5.3萬人在抗疫一線?！弊＞艅俜Q，此次疫情既導致銷售回款大幅下降，也給未來1-2年產(chǎn)生了結(jié)算壓力。
因此，現(xiàn)金流成了房企最重視的指標，降負債也成了最首要的任務。為此，萬科甚至減少了分紅，只拿出了歸母凈利潤的30.38%，而此前的2016年至2018年，萬科分紅總額占歸母凈利潤的比例分別為41.18%、35.42%、34.97%。
面對投資人的質(zhì)疑，萬科董事會主席朱旭回應稱：“今年還是堅持穩(wěn)定分紅的政策，但是董事會經(jīng)過審議，特別是遇到疫情這種不確定性的外部環(huán)境，希望能多保留一點現(xiàn)金在手，綜合平衡后決定分紅總額不變的策略。”
恒大及更多房企的手段則是減少拿地。夏海鈞稱，要控制土地儲備規(guī)模，實現(xiàn)土地儲備負增長，計劃平均每年減少總土地儲備3000萬平方米左右，通過土地儲備的逐漸減少來實現(xiàn)公司的控規(guī)模、降負債的要求。
“我們是希望三年減少9000萬平米，把總土儲控制在2億平方米左右。按照這個目標，大概以后三年，每年新增的土儲是4000萬平米左右，以前我們是6000-8000萬平米，以后每年在4000萬平米左右。”他表示，通過銷售規(guī)模大幅增加（8000億元銷售按80%回款率計算是6400億元回款），以及數(shù)百億元土地支出的減少，公司每年大概能夠有2000億元左右的現(xiàn)金余額。
事實上，整個2019年，房企拿地規(guī)模已經(jīng)在縮減。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年8月份之前，TOP50的開發(fā)商只拿出了44%的錢買地，10月份降至22%，到了第四季度就只有25%左右。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年，全國300個城市共成交土地25899宗，同比減少1%；成交面積亦同比減少1%；土地平均溢價率13%，較2018年下滑0.02個百分點。其中住宅類用地平均溢價率15%，同比下滑0.23個百分點。
進入2020年，疫情沖擊下，房企拿地則更加謹慎?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020年一季度，百強房企拿地金額同比下降23%，超過半數(shù)房企投資金額下降，TOP10中僅保利、華潤、世茂拿地金額同比上漲，其余7家房企均同比下降，其中恒大、萬科、融創(chuàng)、綠地投資金額同比降幅均在60%以上。
另一方面，一季度，百強房企拿地銷售比為0.28，顯著低于2018、2019年，整體投資態(tài)度保持謹慎，有近兩成企業(yè)未拿地。整體跌幅最大的是銷售TOP51-100的企業(yè)，平均降幅接近四成，由此可見，小房企的生存環(huán)境依舊不容樂觀。
這也引出了業(yè)內(nèi)對今年行業(yè)發(fā)展趨勢的另一個普遍預判——并購潮的來臨。在年報中，融創(chuàng)、奧園、首創(chuàng)等企業(yè)紛紛表示2020年會繼續(xù)發(fā)揮優(yōu)勢，趁部分小企業(yè)流動性壓力較大的時候進行收購；正榮地產(chǎn)表示今年將會收并購與招拍掛并行，在有良好并購項目機遇的情況下可能增加部分拿地預算。
“今年收并購的機會可能會比較多，坦率來說現(xiàn)在我們也正在談，我們也高度關注這項工作，今年希望加大這方面的工作?！?業(yè)績會上，綠城中國董事會主席張亞東表示。執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁郭佳峰則補充道：“亞東總多次指示我們班子，在這么一個機會下面，可能會有相對比日常年份多的機會，我們也很重視，但是也小心地往前走。” 在財報中，綠城中國提到，2020年公司將加大收并購力度。
圖片來源@視覺中國
四月過半，上市房企年報發(fā)布亦進入尾聲。據(jù)鈦媒體不完全統(tǒng)計，截至4月22晚，至少136家上市房企發(fā)布2019年年報，占全部應披露年報數(shù)量的62%，頭部房企年報基本披露完成。
2019年對房地產(chǎn)行業(yè)而言，是特殊的一年。正如融創(chuàng)中國在年報中所言，政府堅持“房住不炒”的政策總基調(diào)，落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調(diào)控機制，房地產(chǎn)市場在春節(jié)后迎來短暫的小陽春后逐漸變冷，隨著下半年銷售壓力的逐漸增大，房價也承受了一定的下行壓力，全年的商品房銷售規(guī)模增速僅6.5%。
進入2020年，一場突如其來的疫情又給房企帶來措手不及的巨大沖擊?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020年一季度，TOP100房企全口徑銷售業(yè)績規(guī)模同比下降近21%。為此，房企紛紛下調(diào)2020年業(yè)績目標，甚至預期今年的行業(yè)規(guī)模增速很可能錄得負增長?；诖?，他們開始強調(diào)利潤、現(xiàn)金流，并決定減少拿地和負債。
“營收增長方面，在整個行業(yè)來看，特別是在前10名來看，不是一個很理想的水平。”在今年業(yè)內(nèi)第一場業(yè)績會上，萬科集團總裁祝九勝坦言。2019年萬科錄得營收3679億元，同比增長24%；歸母凈利潤389億元，同比增長15%。
增收不增利，很大程度上是由于毛利率及凈利率的下降。2019年，萬科房地產(chǎn)業(yè)務毛利率27.2%，同比下降2.5個百分點；凈利率10.6%，較去年下降0.7個百分點。對此，祝九勝解釋稱，下降是整個行業(yè)的趨勢，而數(shù)據(jù)顯示，他并沒有撒謊。
根據(jù)wind數(shù)據(jù)，目前發(fā)布年報的房企合計實現(xiàn)營業(yè)收入約4.8萬億元，同比增長超2成；合計實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤約6636.62億元，同比下降3.33%。根據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)，在全年偏嚴的政策調(diào)控環(huán)境下，房企平均凈利潤率由2018年的16.73%下滑至16.39%。
一個更典型的例子是，同為TOP3的恒大利潤下滑幅度更夸張。2019年凈利潤335億元，較去年下降約50，毛利潤同比減少21.3%至1329億元，毛利率大幅下降8.4個百分點至27.8%，歸母凈利潤173億元，不到去年的一半。
盈利能力的下滑，進一步證實了億翰智庫在研究報告中指出的，房地產(chǎn)行業(yè)已然從“高杠桿、高利潤”的黃金時代，進入“步履維艱”的白銀時代——銷售增速放緩、融資成本上行、利潤空間收窄、資金壓力驟增。正如綠城中國在年報中所言，面對行業(yè)的深刻調(diào)整，集中度加速提升，粗放型、高杠桿的增長方式已不可持續(xù)。
祝九勝提出：“面對這個問題，我們有三點來應對：第一是為客戶做好產(chǎn)品和服務；第二是持續(xù)提升管理水平；第三，毛利率下降是一個長期趨勢，我們更看到了其它環(huán)節(jié)還是可以有所作為的，因為毛利率下降并不等于ROE下降。按照杜邦公式，毛利率只是占了1/3的作用。”數(shù)據(jù)顯示，2019年萬科加權平均凈資產(chǎn)收益率22.47%，同比下降0.77個百分點，連續(xù)三年在20%以上。
凈資產(chǎn)收益率的概念，在近日新浪樂居舉辦的《后疫情時代中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢》線上論壇上也曾被提及。佳兆業(yè)集團控股首席戰(zhàn)略官劉策認為：“一個很驚訝的現(xiàn)象是，2019年在利潤下行、國家金融去杠桿的背景下，上市房企整體凈資產(chǎn)收益率創(chuàng)了歷史新高。這說明整個房企已經(jīng)脫胎換骨，從原來的所謂的天賜利潤越來越依靠自身的核心能力，靠自己的周轉(zhuǎn)來提升利潤，提升凈資產(chǎn)收益?！?/p>
“融創(chuàng)目前到了這個規(guī)模，利潤成了第一位的?！比趧?chuàng)中國董事長孫宏斌也在業(yè)績會上強調(diào)，相比業(yè)績規(guī)模和排名，融創(chuàng)更希望在利潤和市值上有好的排名，管理肯定是以利潤為核心。這也進一步證實，隨著行業(yè)發(fā)展和外部環(huán)境的變化，房企的經(jīng)營策略也在不斷改變。
多家房企均持類似態(tài)度?；诖?，他們紛紛下調(diào)了今年的業(yè)績增速目標?？硕饠?shù)據(jù)顯示，目前整體來看，企業(yè)目標增長率基本在10%左右，較2019年進一步放緩，且均低于2019全年的業(yè)績同比增速。其中佳兆業(yè)、遠洋集團等提出0增長，新城控股更是直接提出負增長，將2020年的業(yè)績目標設定在2500億元，而2019年企業(yè)銷售目標為2700億元（實際完成2708億元）。
旭輝控股董事局主席林中表示，今年行業(yè)銷售同比2019年會減少7%至10%，房企增速普遍相較于2019年會降低。房地產(chǎn)行業(yè)年度開發(fā)投資、新開工面積、土地購置面積同比2019年會減少。世茂集團董事局副主席、總裁許世壇也在業(yè)績說明會上表示，預計今年全國房地產(chǎn)銷售或下降10%至15%。
不過，也有人持樂觀態(tài)度。劉策就提出，今年不一定銷售額會比去年低。“我覺得即使受到一些影響，下滑的幅度是有限的，因為很明顯近期整個市場又開始熱起來了，還是有一個報復性的恢復。”他表示。
“我們計劃（從2020年起）每年減少1500億元（有息負債），今年力爭減少2000億元，2022年實現(xiàn)公司總負債規(guī)模降到4000億元以下，負債率降到同行業(yè)中低下的水平，實現(xiàn)健康增長。”業(yè)績會上，“高增長、控規(guī)模、降負債”的巨大標語前，恒大總裁夏海鈞表示。
董事長許家印補充道：“這一年對恒大來說是極其重要的一年，這是2020年開始，我們下大決心，同時有決心有信心，我們也信心有能力把負債、總負債及負債率實現(xiàn)大幅下降。”
近年來規(guī)模不斷躍升的融創(chuàng)中國也有著同樣的想法。“穩(wěn)健降負債是第一位的?！背麧櫷猓瑯I(yè)績會上，融創(chuàng)也強調(diào)了降負債的重要性。而這背后的原因，則由萬科董事會主席郁亮一語道破：“沒想到在今天，‘活下去’變成一個特別真實的存在。”
讓“活下去”變真實的客觀原因，則是今年年初突如其來的新冠疫情。萬科集團總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在業(yè)績會上坦言：“這場疫情整體上對公司的影響還是相當大的，體現(xiàn)在銷售、交付、現(xiàn)金流、開復工等方方面面?！?/p>
銷售方面，萬科集團2-3月份銷售額同比下降510億元，包括進駐的湖北三個城市銷售斷流；項目交付方面，一季度預計1萬戶面臨延緩交付，全年該數(shù)字將增至3.9萬戶，同時開工也較往年延遲40天左右，占全年1/9。
“這些影響最終體現(xiàn)在現(xiàn)金流上，對現(xiàn)金流的影響是非常明顯的。銷售減少導致回款減少，疫情也增加了相應防疫的成本，我們每天至少有5.3萬人在抗疫一線。”祝九勝稱，此次疫情既導致銷售回款大幅下降，也給未來1-2年產(chǎn)生了結(jié)算壓力。
因此，現(xiàn)金流成了房企最重視的指標，降負債也成了最首要的任務。為此，萬科甚至減少了分紅，只拿出了歸母凈利潤的30.38%，而此前的2016年至2018年，萬科分紅總額占歸母凈利潤的比例分別為41.18%、35.42%、34.97%。
面對投資人的質(zhì)疑，萬科董事會主席朱旭回應稱：“今年還是堅持穩(wěn)定分紅的政策，但是董事會經(jīng)過審議，特別是遇到疫情這種不確定性的外部環(huán)境，希望能多保留一點現(xiàn)金在手，綜合平衡后決定分紅總額不變的策略?！?/p>
恒大及更多房企的手段則是減少拿地。夏海鈞稱，要控制土地儲備規(guī)模，實現(xiàn)土地儲備負增長，計劃平均每年減少總土地儲備3000萬平方米左右，通過土地儲備的逐漸減少來實現(xiàn)公司的控規(guī)模、降負債的要求。
“我們是希望三年減少9000萬平米，把總土儲控制在2億平方米左右。按照這個目標，大概以后三年，每年新增的土儲是4000萬平米左右，以前我們是6000-8000萬平米，以后每年在4000萬平米左右?！彼硎荆ㄟ^銷售規(guī)模大幅增加（8000億元銷售按80%回款率計算是6400億元回款），以及數(shù)百億元土地支出的減少，公司每年大概能夠有2000億元左右的現(xiàn)金余額。
事實上，整個2019年，房企拿地規(guī)模已經(jīng)在縮減。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年8月份之前，TOP50的開發(fā)商只拿出了44%的錢買地，10月份降至22%，到了第四季度就只有25%左右。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年，全國300個城市共成交土地25899宗，同比減少1%；成交面積亦同比減少1%；土地平均溢價率13%，較2018年下滑0.02個百分點。其中住宅類用地平均溢價率15%，同比下滑0.23個百分點。
進入2020年，疫情沖擊下，房企拿地則更加謹慎?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020年一季度，百強房企拿地金額同比下降23%，超過半數(shù)房企投資金額下降，TOP10中僅保利、華潤、世茂拿地金額同比上漲，其余7家房企均同比下降，其中恒大、萬科、融創(chuàng)、綠地投資金額同比降幅均在60%以上。
另一方面，一季度，百強房企拿地銷售比為0.28，顯著低于2018、2019年，整體投資態(tài)度保持謹慎，有近兩成企業(yè)未拿地。整體跌幅最大的是銷售TOP51-100的企業(yè)，平均降幅接近四成，由此可見，小房企的生存環(huán)境依舊不容樂觀。
這也引出了業(yè)內(nèi)對今年行業(yè)發(fā)展趨勢的另一個普遍預判——并購潮的來臨。在年報中，融創(chuàng)、奧園、首創(chuàng)等企業(yè)紛紛表示2020年會繼續(xù)發(fā)揮優(yōu)勢，趁部分小企業(yè)流動性壓力較大的時候進行收購；正榮地產(chǎn)表示今年將會收并購與招拍掛并行，在有良好并購項目機遇的情況下可能增加部分拿地預算。
“今年收并購的機會可能會比較多，坦率來說現(xiàn)在我們也正在談，我們也高度關注這項工作，今年希望加大這方面的工作?！?業(yè)績會上，綠城中國董事會主席張亞東表示。執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁郭佳峰則補充道：“亞東總多次指示我們班子，在這么一個機會下面，可能會有相對比日常年份多的機會，我們也很重視，但是也小心地往前走?！?在財報中，綠城中國提到，2020年公司將加大收并購力度。